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小高與小顧戀愛期間共同出資購買了一套商品房，購房不久后，因感情破裂而分手。房子怎么處理，卻成了一件麻煩事。近日，上海市嘉定區(qū)法院妥善審結(jié)了這起房屋糾紛，公平地算清了這筆“感情賬””。

2010年，正處于戀愛期間的小高與小顧以120余萬元的價格購買了一套商品房。小高先期支付了26萬余元購房首付，并與小顧一同向銀行申請了90余萬元貸款。可就在購房后不久，兩人卻因感情破裂而分手。新房沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，也一直處于空置狀態(tài)。雙方就房屋分割問題未能達(dá)成一致，于是小高向上海市嘉定區(qū)人民法院提起訴訟。

庭審中，小高表示愿意以房屋訴訟時的價值為基數(shù)，按照雙方各自的出資比例，給予小顧2萬2千余元的折價款，房屋產(chǎn)權(quán)歸小高所有，剩余貸款也由其清償。但小顧認(rèn)為房屋系雙方共同購買，預(yù)告登記信息也顯示該房屋為兩人共同共有，因此不同意按照出資比例分割。小顧提出了兩個方案，一是由其補(bǔ)償小高20萬元，取得房屋產(chǎn)權(quán)，二是由小高向其支付補(bǔ)償款20萬元，房屋歸小高所有。后經(jīng)法院釋明，雙方主張均由對涉案房屋產(chǎn)權(quán)的分割變更為對涉案房屋的《商品房預(yù)售合同》中權(quán)利、義務(wù)的分割。

經(jīng)法院審理查明，截止2013年7月，小高除支付房屋首付款26萬余元外，還償付了貸款本息16萬余元，而小顧僅償付貸款本息1萬5千余元。訴訟期間，法院根據(jù)小顧的申請，委托評估機(jī)構(gòu)對涉案房屋價值進(jìn)行了評估，經(jīng)評估，該房屋在評估時的價值為142萬余元。

法院認(rèn)為，該房屋的預(yù)告登記雖記載權(quán)利人為小高、小顧，共有人及共有情況為共同共有，但雙方在預(yù)售合同中并未約定共有的性質(zhì)，該房屋目前也未辦理產(chǎn)權(quán)登記，且小高與小顧之間不具有家庭關(guān)系，因此認(rèn)定雙方對于共有的性質(zhì)約定不明確，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定房屋為小高、小顧雙方按份共有。

該房屋購買時，雙方為戀愛關(guān)系，現(xiàn)雙方關(guān)系破裂，共有該房屋的基礎(chǔ)喪失，因此小高、小顧要求分割房屋的權(quán)利義務(wù)，法院予以支持。根據(jù)法律規(guī)定，對按份共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理，沒有協(xié)議的，根據(jù)各自的出資額確定。本案中，從雙方出資情況來看，小高對于房屋的貢獻(xiàn)大于小顧，且自2011年11月起，房屋貸款均由小高一人償還，因此確定房屋的權(quán)利義務(wù)歸小高所有，小高應(yīng)根據(jù)出資比例給予小顧相應(yīng)份額的折價款。

由于該房屋尚有貸款未償還，故應(yīng)以房屋價值與貸款余額的差額為基礎(chǔ)，考慮雙方各自償還的貸款本金及支付的首付款計算出資比例予以分割。小高同意給付的2萬2千余元已高于小顧根據(jù)出資本金可獲得的折價款，因此法院予以照準(zhǔn)。

最終，法院判決小高、小顧與房產(chǎn)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》中買受人的權(quán)利、義務(wù)由小高享有，貸款由小高歸還，小高應(yīng)向小顧支付房屋折價款2萬2千余元。

【專家析案】

針對戀愛期間共同出資購房，之后又因雙方分手而引發(fā)的房屋所涉權(quán)利、義務(wù)分割問題，有幾個容易產(chǎn)生誤解，需要引起注意的地方。

一、關(guān)于雙方的共有關(guān)系

訴訟中當(dāng)事人往往以房屋系雙方共同共有為由，要求照此方式進(jìn)行分割。我國《物權(quán)法》第103條規(guī)定，共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。上述案例中涉案房屋的預(yù)告登記雖為男、女雙方共同共有，但雙方在預(yù)售合同中并未約定共有的性質(zhì)、房屋直至訴訟時也未辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此雙方對于共有的性質(zhì)約定不明確，且男、女雙方之間不具有家庭關(guān)系，因此應(yīng)認(rèn)定涉案房屋為雙方按份共有。若已登記為共同共有，但因雙方戀愛失敗未能實現(xiàn)婚姻關(guān)系，購買婚房用于共同生活的目的不能實現(xiàn)，可認(rèn)為共有基礎(chǔ)喪失，法院也準(zhǔn)予分割。

二、關(guān)于分割的對象

在審判實踐中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人的訴訟請求一般都是要求對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，但是分割房屋產(chǎn)權(quán)的前提是已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。在上述案例中，買受人實際尚未辦理產(chǎn)證，因此在這種情況下無法分割房屋產(chǎn)權(quán)，只能對涉案房屋的《商品房預(yù)售合同》中的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行分割。即由一方繼受合同的全部權(quán)利、義務(wù)，從而可以在今后獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，獲得獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)。同時合同權(quán)利、義務(wù)繼受一方需向另一方支付相應(yīng)的折價款。

三、關(guān)于分割的其他必要條件

當(dāng)事人往往以為只要男、女雙方就分割問題達(dá)成共識即可，事實上，對于涉及貸款的房屋，除購房人內(nèi)部同意分割外，還需要經(jīng)過抵押權(quán)人銀行、合同相對方開發(fā)商的同意。在雙方共同作為貸款人的情況下，一旦對合同的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行分割，一方將不再承擔(dān)還款義務(wù)，此時銀行需要就另一方的貸款資質(zhì)進(jìn)行重新評定。因此法院在案件處理時需要征詢銀行是否同意由合同繼受方獨(dú)自償還貸款的意見。此外，由于分割涉及對《商品房預(yù)售合同》合同主體的調(diào)整，后續(xù)辦理房屋產(chǎn)證時也需房產(chǎn)開放商予以配合，因此在案件處理中還應(yīng)當(dāng)征詢合同相對方即房產(chǎn)開發(fā)商的意見。

四、關(guān)于折價款的計算

    我國《物權(quán)法》第104條規(guī)定，按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定。實踐中也存在這樣的誤區(qū)，即認(rèn)為歸還的貸款利息也應(yīng)當(dāng)視作出資，但事實上利息并非出資，應(yīng)視為一種融資成本。假設(shè)雙方購買一售價200萬的房屋，一方以100萬現(xiàn)金形式支付首付，剩余100萬由另一方以銀行按揭貸款方式支付，雖然支付按揭貸款的一方實際需要支出的本息遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止100萬，但在認(rèn)定雙方出資時，仍認(rèn)為雙方各出資一半。